Musta kauppahinta

Lakiwiki

Mustalla kauppahinnalla tarkoitetaan (yleensä kiinteistön) kauppakirjaan merkityn hinnan lisäksi maksettavaa kauppahintaa. Mustasta kauppahinnasta sovitaan yleensä myyjän ja ostajan kesken suullisesti, tarkoituksin tuottaa toiselle tai molemmille osapuolille etua verotus- tai muussa mielessä. Myyjän kannalta musta kauppahinta voi tuottaa etua esimerkiksi siten, että hänelle kiinteistöstä koituva laskennallinen luovutusvoitto jää pienemmäksi. Ostaja taas voi saada etua esimerkiksi alhaisemman varainsiirtoveron muodossa.

Oikeudellinen kohtelu

Oikeuspoliittisesti tarkastellen musta kauppahinta on epätoivottu ilmiö, koska todellisuutta vastaamaton kauppakirja johtaa myös kiinteistörekisterijärjestelmään tehtyjen merkintöjen vääristymiseen (kauppahinnan merkitseminen kiinteistön kauppakirjaanhan on pakollista kiinteistökaupan muotosäännösten vuoksi). Kauppakirjan ulkopuolisiin kauppahinnan erien käsittelyyn on valittu ns. puuttumattomuusperiaate. Tämä tarkoittaa, ettei myyjä voi menestyksekkäästi vedota mustaan kauppahinnan osaan esim. velkomuskanteella. Toisaalta myöskään ostaja ei voi vedota maksamaansa mustan kauppahinnan osaan esimerkiksi kuittaus- tai muussa tarkoituksessa.

Mustasta kauppahinnasta huolimatta kiinteistön kauppa on pätevä, jos kauppakirja itsessään on tehty muotosäännösten mukaisesti^[1]. Myös mustaa kauppahintaa koskevan sivusopimuksen katsotaan nykyisin olevan pätevä, vaikka kannesuojaa ei mustalle kauppahinnalle sinänsä annetakaan.

Kauppakirjojen ja kiinteistörekisterimerkintöjen oikeasisältöisyyden turvaamisen näkökulmasta olisi perusteltua myös kohdella kiinteistön kauppaa pätemättömänä, kuten esimerkiksi Ruotsissa tehdään^[1]. Tällaisen menettelyn riskinä olisi kuitenkin se, että ostaja ja myyjä voisivat jälkikäteen esimerkiksi epäonnistuneen kaupan horjuttamiseksi vedota siihen, ettei kauppahinta ole todellinen. Tästä näkökulmasta puuttumattomuusperiaate siis suojelee oikeusvarmuutta.

Oikeuskäytäntöä

Asiaa koskevia KKO:n ennakkoratkaisuja ovat mm. seuraavat:

• KKO 1959-I-1: Ostaja oli ennen kauppakirjan allekirjoittamista maksanut suullisen sopimuksen mukaisesti myyjälle maksuerän. Hänellä ei ollut oikeutta lukea tätä maksua kauppakirjaan merkityn kauppahinnan lyhennykseksi. Samaten KKO 1972-II-25.
• KKO 1959-II-93: Myyjää ei velvoitettu palauttamaan ostajalle kauppahinnan mustaa osaa. Vertaa kuitenkin KKO 1971-II-2, jossa kaupan purkauduttua OikTL 33 §:n perusteella myyjä velvoitettiin palauttamaan myös musta kauppahinta.
• KKO 1964-II-23: Ostajan katsottiin olevan kunnianvastaista ja arvotonta vedota kiinteistön kauppaan, kun myyjä halusi purkaa kaupan siksi, ettei ostaja joutunut vastaamaan mustan kauppahinnan maksusta. Tapauksessa pidettiin ilmeisenä, että myyjä ei olisi suostunut oikeustoimeen ilman mustan kauppahinnan maksamista. Vrt. kuitenkin tapaus KKO 1985 II 137, jossa musta kauppahinta oli jätetty pois kauppakirjasta myyjän vaatimuksesta.

Lähteet